재건축과 관련된 세금 총정리 (양도세·취득세·종부세)

목차

• 1. 재건축 과정에서 발생하는 세금 종류
• 2. 단계별 부과되는 세금
• 3. 조합원 부담 세금과 절세 방법
• 4. 양도소득세 절세 전략
• 5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 재건축 과정에서 발생하는 세금 종류

재건축 사업은 여러 단계에 걸쳐 진행되며, 각 단계마다 다양한 세금이 부과됩니다. 주요 세금 종류를 살펴보겠습니다.

양도소득세

재건축으로 인해 발생한 시세차익에 부과되는 세금입니다. 종전 부동산 가액과 신축 부동산 가액의 차액에서 필요경비를 공제한 금액에 세율을 적용합니다.

• 1세대 1주택자: 비과세 요건 충족 시 비과세 가능
• 다주택자: 중과세율 적용(2주택 60%, 3주택 이상 70%)
• 보유기간별 장기보유특별공제 적용 가능

취득세

부동산을 취득할 때 부과되는 세금으로, 재건축 과정에서는 신축 아파트를 취득할 때 발생합니다.

• 일반적으로 취득가액의 1~3% 세율 적용
• 조합원 분양: 일정 요건 충족 시 감면 혜택
• 일반 분양: 취득세 전액 부과

종합부동산세

일정 기준 이상의 부동산을 보유한 자에게 부과되는 국세로, 재건축 기간 중에도 계속 부과됩니다.

• 주택: 공시가격 합산액 11억원(1세대 1주택 기준) 초과 시
• 토지: 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원 초과 시
• 재건축 중에도 소유권은 유지되므로 과세 대상

2025년 변경사항

2024년 3월부터 재건축초과이익환수제가 완화되어 면제 기준 금액이 3천만 원에서 8천만 원으로 상향되었고, 부과 구간도 완화되었습니다. 또한 장기보유자 감면 혜택이 확대되어 20년 이상 보유 시 70% 감면됩니다. 이는 재건축 사업의 세금 부담을 크게 낮추는 변화입니다.

2. 단계별 부과되는 세금

재건축 사업은 크게 조합 설립, 사업 시행, 관리처분계획, 이주 및 철거, 분양 및 입주 단계로 진행됩니다. 각 단계별로 발생하는 세금을 정리했습니다.

단계	부과되는 세금	납부 주체
조합 설립 단계	- 재산세(보유세) - 종합부동산세(일정 기준 초과 시)	개별 소유자
사업 시행 단계	- 재산세(보유세) - 종합부동산세 - 법인세(조합에 부과)	개별 소유자, 조합
이주 및 철거 단계	- 재산세(보유세, 감소 가능) - 임대소득세(임대 시)	개별 소유자
준공 및 분양 단계	- 취득세 - 재건축초과이익환수제 부담금 - 양도소득세(매도 시)	개별 소유자, 조합원
입주 후 단계	- 재산세 - 종합부동산세 - 양도소득세(매도 시)	개별 소유자

주의사항

2025년 6월 4일부터 시행되는 정비사업 패스트트랙으로 재건축 절차가 간소화되어 전체 기간이 단축될 수 있으나, 세금 부과 자체는 여전히 각 단계에서 발생합니다. 특히 정비구역 지정 전에도 조합설립추진위원회 구성이 가능해진 점이 세금 계획에 영향을 줄 수 있으니 참고하세요.

3. 조합원 부담 세금과 절세 방법

재건축 조합원이 부담하는 주요 세금과 효과적인 절세 방법에 대해 알아보겠습니다.

주요 부담 세금

1. 재건축초과이익환수제 부담금: 2024년 3월부터 완화된 기준 적용
2. 취득세: 신축 아파트 취득 시 발생
3. 양도소득세: 신축 아파트 매도 시 발생
4. 종합부동산세: 고가 부동산 보유 시 추가 부담

주요 절세 방법

세금 종류	절세 방법
재건축초과이익 환수제	- 장기보유특별공제 활용 (20년 이상 보유 시 70% 감면) - 만 60세 이상 1주택자는 납부 유예 신청 - 8천만원 이하 초과이익은 면제(2024년 3월 개정)
취득세	- 조합원 분양 취득세 감면 제도 활용 - 투기과열지구 내 9억원 초과 주택은 3%, 이하는 1~2% 차등 적용 - 주택 취득 목적 명확화(실거주 목적)
양도소득세	- 1세대 1주택 비과세 요건 충족(2년 이상 보유 및 거주) - 장기보유특별공제 최대한 활용(최대 80%) - 입주권 단계에서 양도 vs 완공 후 양도 비교 검토
종합부동산세	- 가족 간 적절한 부동산 분산 보유 - 비과세·감면 대상 부동산 투자 검토 - 공시가격 적정성 검토 및 이의신청

2025년 절세 전략

2025년 6월부터 시행되는 정비사업 패스트트랙으로 재건축 절차가 간소화됨에 따라, 더 빠른 시점에 세금 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 추진위원회 구성이 정비구역 지정 전에 가능해진 점을 활용하여, 조기에 세무 전문가 상담을 통한 종합적인 절세 계획을 수립하세요.

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4. 양도소득세 절세 전략

재건축 과정에서 가장 큰 세금 부담 중 하나인 양도소득세에 대한 구체적인 절세 전략을 알아보겠습니다.

1세대 1주택자 비과세 활용

1세대 1주택자로서 2년 이상 보유 및 거주한 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 재건축 시에는 다음 사항에 주의해야 합니다:

• 재건축 조합 설립 인가일 당시 해당 주택에 2년 이상 보유 및 거주 필요
• 재건축 기간 중 일시적 2주택 상태가 되더라도 일정 요건 충족 시 비과세 가능
• 입주권을 양도할 경우에도 원주택 보유기간과 거주기간을 합산 가능

다주택자 중과세 회피 방안

다주택자에게는 중과세율(2주택 60%, 3주택 이상 70%)이 적용됩니다. 이를 피하기 위한 방법을 알아보겠습니다:

1. 보유 주택 정리: 재건축 완료 전에 다른 주택을 먼저 양도하여 1주택자 상태 유지
2. 증여 활용: 가족에게 일부 주택 증여를 통한 보유 주택 수 조정
3. 양도 시기 조정: 세율이 낮아지는 시점에 맞춰 양도 계획 수립
4. 분양권 단계 매각: 상황에 따라 입주권 단계에서 양도하여 세부담 경감

장기보유특별공제 최대화

보유 기간이 길수록 양도차익에서 더 많은 공제를 받을 수 있습니다:

• 3년 이상 보유: 기본 12%부터 시작
• 10년 이상 보유: 최대 50% 공제(1세대 1주택)
• 15년 이상 보유 및 거주: 최대 80% 공제 가능(1세대 1주택 및 거주요건 충족 시)

양도소득세 절세 주의사항

재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되므로, 사업 진행 중에 세법이 변경될 수 있습니다. 특히 2024년 말 도시 및 주거환경정비법 개정에 따른 '정비사업 패스트트랙' 도입으로 재건축 기간이 단축될 수 있어, 이에 맞춘 양도세 전략 재수립이 필요합니다. 세금 관련 결정 전에 반드시 최신 세법을 확인하고 세무사와 상담하세요.

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 재건축 아파트를 새로 분양받을 때 취득세가 얼마나 부과되나요?

A: 재건축 조합원이 종전 부동산 권리가액 범위 내에서 신축 아파트를 취득하는 경우, 취득세 감면 혜택이 있습니다. 그러나 권리가액을 초과하는 부분(청산금을 납부한 부분)에 대해서는 취득세가 부과됩니다. 일반적으로 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%의 세율이 적용됩니다. 다만, 지역 및 상황에 따라 다를 수 있으므로 관할 세무서나 지자체에 확인이 필요합니다.

Q2: 재건축초과이익환수제는 어떻게 변경되었나요?

A: 2024년 3월 27일부터 재건축초과이익환수제가 완화되었습니다. 면제 기준 금액이 3천만 원에서 8천만 원으로 상향되었고, 부과 구간도 완화되었습니다. 새 부과율은 초과이익 8천만~1.3억 원 10%, 1.3억~1.8억 20%, 1.8억~2.3억 30%, 2.3억~2.8억 40%, 2.8억 초과분 50%로 변경되었습니다. 또한 장기보유자 감면 혜택이 확대되어 20년 이상 보유 시 70% 감면됩니다. 만 60세 이상 1주택자는 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 부담금 납부를 유예할 수 있습니다.

Q3: 재건축 중에도 종합부동산세를 내야 하나요?

A: 네, 재건축 진행 중에도 부동산 소유권은 유지되기 때문에 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 다만, 재건축으로 인해 건물이 철거된 경우에는 공시가격이 낮아져 종합부동산세 부담이 줄어들 수 있습니다. 그러나 입주권(분양권)의 가치는 여전히 보유 부동산으로 평가되어 과세됩니다. 1세대 1주택자의 경우 현재 11억원 초과분부터 과세되며, 다주택자는 더 낮은 기준이 적용됩니다.

Q4: 재건축 입주권을 양도할 때와 새 아파트를 양도할 때, 세금 차이가 있나요?

A: 네, 차이가 있습니다. 입주권(분양권) 단계에서 양도할 경우, 부동산 양도와 동일하게 취급되나 새 아파트 완공 후 양도와는 양도차익 계산 방식과 비과세 적용에 차이가 있을 수 있습니다. 입주권 양도 시에는 보유기간 특례가 적용되어 원 주택의 보유기간을 합산할 수 있습니다. 일반적으로 시장 상황, 세율 변화, 향후 부동산 전망에 따라 어느 시점에 양도하는 것이 유리한지 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담 후 결정하는 것이 좋습니다.